به گزارش «مجله ملكي دلتا»، رئيس اتحاديه مشاوران املاك كشوري تصريح كرد: اگر يك متقاضي در سال گذشته با ۳ تا ۴ ميليارد تومان مي‌توانست يك ملكي را با قيمت مناسب خريداري كند، اما در حال حاضر با ۵ ميليارد تومان هم نمي‌تواند يك ملك مناسب در محدود يوسف آباد خريداري كند بنابراين بازار مسكن در شرايط حاضر با مشكلات زيادي روبرو است كه همين خود زمينه ساز ايجاد ركود تورمي در بازار مي‌شود.

خسروي گفت: اگر دولت جديد با اجراي طرح نهضت ملي مسكن و همچنين طرح جهش توليد مسكن بتواند بازار را به سمت رونق و افزايش توليد هدايت كند، اين خود باعث بهبود وضعيت بازار مسكن خواهد شد.

خسروي معتقد است؛ هنگامي كه يك مدت زمان محدودي براي ثبت نام طرح‌هاي مسكني در نظر مي‌گيرد، خود باعث مي‌شود كه سوداگري و دلالي در اين حوزه افزايش يابد. بنابراين بايد مدت زمان طولاني براي اين طرح‌ها و همچنين ثبت نام آن‌ها در نظر بگيرد تا شاهد ايجاد چنين بازار سياهي در اين بخش نباشيم.

آمارهاي بانك مركزي، بازار مسكن را نامتعادل مي كند

خسروي ضمن انتقاد از آمارهاي ارائه شده توسط بانك مركزي گفت: در تابستان وقتي كه نرخ اجاره تنها ۱۹ درصد افزايش يافته بود بانك مركزي با انتشار اين آمار اعلام كرد كه قيمت مسكن ۴۰ درصد افزايش يافته كه همين خود باعث شد، مالكان و سوداگران از اين فرصت استفاده كرده وبه يكباره قيمت ملك و خانه را حدود ۶۰ درصد افزايش دهند.

براساس اين گزارش بازار مسكن در نيمه دوم سال به سمت ثبات قيمتي حركت مي‌كند و اين خود باعث مي‌شود كه ميزان تقاضا در اين بازار كمي افزايش يابد، اما با توجه به آمارهاي اخير كه بانك مركزي منتشر كرده به نظر مي‌رسد بازهم گوش دلالان و سودگران تيز شود. هر چند كه دولت با اجراي طرح نهضت ملي مسكن به سمت افزايش توليد حركت مي كند اما اجرايي شدن اين طرح هم با نظرات مختلفي همراه است.

اجازه ورود بخش خصوصي به انبوه سازي مسكن را بدهند

ايرج رهبر دبير انجمن انبوه سازان مسكن استان تهران گفت: ساخت يك ميليون واحد مسكوني كه توسط رئيس جمهور به عنوان يكي از مهم‌ترين وعده‌هاي مسكني دولت مطرح شده تنها با همكاري و حضور بخش خصوصي امكان پذير است.

رهبر گفت: اگر بخواهيم قيمت مسكن را با قيمت دلار بسنجيم با توجه به نوسات قيمتي كه اين بخش داشته به طور قطع قيمت خانه تغيير خواهد كرد چرا كه در حال حاضر مصالح ساختماني در اين حوزه با رشد قيمتي روبرو شده است.

دبير انجمن انبوه سازان مسكن استان تهران اظهار كرد: فولاد و سيمان به عنوان يكي از مهم‌ترين عوامل اصلي ساخت مسكن در يك تا دو ماه گذشته با رشد چشمگير قيمتي روبرو شده است، قيمت فولاد در ماه گذشته كيلويي ۴ هزار تومان گران‌تر شده كه اين خود در بالا رفتن قيمت مسكن اثر گذار خواهد بود.

مطالعه بيشتر: مطلب «مدت زمان اجاره خانه تغيير مي‌كند» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، عدم تنظيم‌گري دولت قبل در بازار مسكن و ترك‌ فعل‌هاي گسترده در اين بخش باعث شده‌ با جهش قيمت مسكن، متوسط مدت زمان انتظار براي خانه دار شدن افراد به بيش از ۴۰ سال برسد.

براي دهك كم‌درآمد به حدود 178 سال و سهم هزينه‌ مسكن به حدود 38 درصد از كل هزينه‌هاي خانواده شهري افزايش پيدا كرد.

بر اساس قانون جهش توليد و تامين مسكن، مانده تسهيلات در ساير بانك‌ها پس از ارائه تسهيلات ساخت مسكن از 20 درصد تجاوز نخواهد كرد و ساخت 4 ميليون واحد مسكوني در قالب اين قانون نه تنها تورمي به همراه ندارد بلكه زمينه كاهش تورم را به همراه خواهد داشت.

آمارها نشان مي‌دهد سهم تسهيلات پرداختي به بخش مسكن و ساختمان در دهه گذشته كاهش پيدا كرده و از 17.1 درصد در سال 1391 به 5.5 درصد در انتهاي سال 1399 رسيده ‌است.

مسكن پيشران اقتصاد است به اين معنا كه با رونق ساخت مسكن، صنايع زياد ديگري هم به كار مي‌افتند و از ركود خارج مي‌شوند.

به دليل تدريجي بودن پرداخت تسهيلات ساخت مسكن، امكان رصد هزينه ها و جلوگيري از انحراف منابع در اين بخش وجود دارد.

بانك اين امكان را دارد كه تسهيلات بلندمدت را به اوراق با نرخ سود مشخص تبديل كرده و به فروش برساند. با اين اقدام اين تسهيلات از ترازنامه بانك خارج مي‌شود و بانك امكان پرداخت تسهيلات جديد را پيدا مي‌كند.

عمده‌ مانده‌ تسهيلات بخش مسكن در زمان حاضر به بانك تخصصي بخش مسكن تعلق دارد. از آن‌جايي كه بانك مسكن بانك تخصصي در اين حوزه است، طبيعي است كه بخش عمده‌ مانده‌ تسهيلات مسكن به اين بانك تعلق داشته باشد.

پيشنهاد مطالعه: مطلب «مدت زمان اجاره خانه تغيير مي‌كند» از مجله ملكي دلتا بخوانيد

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، خريد خانه براي بسياري از اقشار جامعه به يك آرزو تبديل شده است و از اين رو مردم به خريد متري خانه روي آورده‌اند. اين روش همچنين به راهي براي تامين سرمايه پروژه‌هاي ساخت و ساز تبديل شده است.

اگر قرار باشد بر اساس معمول، خانوارها يك سوم درآمد خود را براي خريد مسكن در آينده پس‌انداز كنند، بايد حدود سه قرن منتظر بمانند تا بتوانند يك خانه ۷۵ متري بخرند.

در اين شرايط علاقه مردم به خريد متري خانه به صورت اشتراكي شايع شده است. در اين روش افراد به صورت شريكي و به هر اندازه كه مي‌توانند خانه را پيش‌خريد مي‌كنند كه مي‌تواند مثلا چهار متر از يك آپارتمان براي هر فرد باشد.

مصطفي قلي‌خسروي، رئيس اتحاديه مشاوران املاك اما در اين مورد مي‌گويد: خريد شريكي ملك از قديم وجود داشته است و هنوز هم انجام مي‌شود. خريد متري خانه هيچ اشكال قانوني‌اي ندارد.

خسروي مي‌گويد: خريد متري خانه در بورس، ريسك زيادي دارد و چندان توصيه نمي‌شود. زيرا ملك در مناطق و خيابان‌هاي مختلف كيفيت و قيمت متفاوتي دارد و مانند برخي از كالاهاي ديگر قابل عرضه در بازار سرمايه نيست.

برزو حق‌شناس، كارشناس بازارهاي مالي نيز معتقد است سازوكار قانوني تامين مالي از طريق پيش‌خريد متري ملك هنوز مشخص نيست و مي‌تواند تبعات قانوني داشته باشد.

وي ادامه داد: راه‌اندازي صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري مسكن در بورس طرح خوبي است و اين روش در كشورهاي ديگر نيز اجرايي شده و آثار مثبتي داشته باشد.

حق‌شناس در ادامه مي‌گويد: معمولا برخي ذي‌نفعان با ايده‌ها و طرح‌هاي نو مخالفت مي‌كنند اما سازندگاني مي‌توانند پروژه‌هاي خود را در بازار سرمايه معرفي كنند كه سازمان بورس صلاحيت آنها را تاييد كرده باشد و اين ريسك مشاركت را كاهش مي‌دهد.

پيشنهاد مطالعه: مطلب «وضعيت وام اجاره مسكن به كجا رسيد؟» از مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، اعضاي دولت از ماه‌ها پيش وعده ساخت مسكن ارزان را براي پنج دهك اول جامعه داده‌اند. مسئولان مي‌گويند كه قيمت واحدها بر اساس متراژ يا تعداد طبقات، متغير خواهد بود و زمان اجراي پروژه‌هاي جهش مسكن ۱۲، ۱۸ و ۲۴ ماهه است.

گاهي اوقات افراد هنگام تصميم براي بازسازي بنا و مراجعه به شهرداري براي دريافت پروانه ساخت، با دستور عقب‌ نشيني ساختمان مواجه مي‌شوند از اين دانستن نكات قانوني عقب نشيني ساختمان توسط «مجله ملكي دلتا» يك امر ضروري محسوب مي شود.

اين اتفاق زماني رخ مي‌دهد كه در نقشه‌هاي آينده شهرداري، تصميم براي تعريض (پهن كردن) معابر آن منطقه وجود دارد، اما طرح تعريض هنوز به مرحله اجرا نشده است.

اين مسئله به خصوص درباره ملك‌هايي كه در كوچه‌هاي باريك قرار دارند اتفاق مي‌افتد. در اين شرايط براي مالكان مسائل و مشكلاتي پيش خواهد آمد.

قانون به شهرداري اجازه مي‌دهد طرح‌هاي نوسازي و بهينه‌سازي معابر را اجرا كند. اين به اين معنا است كه افراد به ناچار بايد با شهرداري همكاري كنند و آن مقدار از ملك را كه لازم است، در اختيار طرح‌هاي عمراني قرار دهند.

نكات قانون عقب نشيني ساختمان كدام است؟

• هنگامي كه شهرداري به دليل اجراي طرح‌هاي عمراني مالكي را ناچار به تسليم ملك خود كرده و يا به ملك خسارتي وارد مي‌كند، ملزم به پرداخت هزينه خواهد شد.
• در صورت وارد شدن خسارت به ساختمان، كارشناسان ميزان خسارت وارده را بررسي و مبلغي را تعيين مي‌كنند و شهرداري موظف به پرداخت آن مبلغ خواهد بود.
• شهرداري براي مالكاني كه با طرح‌هاي عمراني همكاري مي‌كنند و بخشي از ملك خود را براي اجراي اين طرح‌ها از دست مي‌دهند، مزايايي در نظر گرفته است.
• در برخي موارد و در صورت امكان، براي بازسازي ملكي كه بخشي از آن تخريب شده است، جواز تراكم بيش از حد مجاز منطقه صادر خواهد شد.

شرايط خريد ملك داراي عقب نشيني

براي افراد بسياري اتفاق مي‌افتد كه ملكي را خريداري مي‌كنند و در زمان سكونت يا اقدام به بازسازي، با نامه‌ها و اخطارهاي شهرداري براي تخليه مواجه مي‌شوند.

براي جلوگيري از وقوع چنين مسائلي بايد به نكات زير توجه شود:

• لازم است قبل از خريد ملك به شهرداري منطقه‌اي كه ملك در آنجا واقع شده مراجعه و اطلاعات لازم كسب شود.
• داشتن اطلاعاتي مانند كاربري پلاك (مسكوني يا تجاري-اداري)، عقب‌نشيني، متراژ دقيق و اضافه متراژ، تخلفات صورت‌ گرفته و وضعيت ملك در طرح‌هاي حال و آينده شهرداري، هنگام خريد بسيار مهم است.

پيشنهاد مطالعه: مطلب «نكات قانوني استفاده از آسانسور در آپارتمان» از مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، استارت‌آپ‌‌هاي ملكي در دوره اخير به‌‌ خاطر «فضايي كه براي رقابت فروش با اعلام همزمان قيمت همه آپارتمان‌‌هاي فروشي در يك منطقه ايجاد كردند»، مورد توجه و استفاده دو سمت بازار ملك قرار گرفتند، اما اين مزيت با اين فايل‌‌ها در معرض آسيب است.

اما كارشناسان دست‌‌كم سه راهكار مهم را براي مقابله با اين آسيب پيشنهاد مي‌‌دهند. در وهله اول، ستاره‌‌دار كردن فايل‌‌هاي سالم و صحيح و فايل‌‌هايي كه مالك، شرايط كافي براي صحت‌‌سنجي سلامت ملك را براي استارت‌آپ فراهم مي‌‌كند، توصيه مي‌‌شود.

از سوي ديگر اتصال بازارهاي آنلاين مسكن به بانك اطلاعات اسناد محضري ملك براي استعلام سلامت حقوقي ملك و تشخيص هويت مالك و اصالت فايل و همچنين ايجاد امكان راستي‌‌آزمايي موقعيت جغرافيايي ملك با آدرس اظهارشده براي شناسايي فايل‌‌هاي فيك از فايل‌‌هاي اصيل و واقعي ضروري است.

اهداف صاحبان فايل هاي فيك مسكن

همان‌‌گونه كه گفته شد ترفند‌‌ها و شگردهاي اعلام شده از سوي صاحبان فايل‌‌هاي فيك، ماسك‌دار و غيرواقعي در راستاي دسترسي آنها به منافع حداكثري از مسير نادرست طراحي شده  و به كار گرفته مي‌‌شود.

سفته‌‌بازهايي كه به دنبال «قيمت‌‌سازي» و «جلوگيري از حركت بازار به سمت قيمت‌‌هاي متعارف در پساجهش» هستند، يك گروه از اين صاحبان فايل‌‌هاي فيك را تشكيل مي‌‌دهند. اين گروه، افرادي هستند كه با انگيزه‌‌هاي سفته‌‌بازي و سوداگري در بازار ملك اقدام به انتشار فايل‌‌هاي فيك و غيرواقعي مي‌‌كنند.

برخي ديگر در پي شناسايي ميزان تقاضاي حاضر در بازار اقدام به انتشار فايل‌‌هاي فيك و مشكل‌‌دار مي‌‌كنند.

از سوي ديگر شناسايي سطح قيمت مناسب ملك يا شناسايي قيمت حداكثري كه فرد مي‌‌تواند ملك خود را در آن بازه قيمتي به فروش برساند و به حداكثر منفعت مالي از معامله فروش واحد خود دست يابد از ديگر انگيزه‌‌هاي انتشاردهنده‌‌هاي فايل‌‌هاي فيك در استارت‌‌آپ‌‌هاي ملكي است.

منحرف‌‌كردن «موقعيت انتخابي خريداران»، چهارمين هدفي است كه صاحبان فايل‌‌هاي فيك از انتشار اين فايل‌‌ها در  سامانه‌‌هاي مجازي بازاريابي ملكي دنبال مي‌‌كنند.

مطالعه بيشتر: مطلب «قيمت خانه در شهرهاي اطراف اصفهان» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

 به گزارش «مجله ملكي دلتا» و به نقل از غلامحسين عسكري اگرچه پتانسيل بسياري براي ساخت وساز در اصفهان وجود دارد اما لازم است مطالعاتي در حوزه تاب آوري شهر و توان جمعيت‌پذيري استان نيز انجام شود.

اصفهان به دليل جمعيت، موقعيت جغرافيايي استراتژيك و همچنين پتانسيل‌هاي اقتصادي خود، ظرفيت مناسبي براي سرمايه‌پذيري در حوزه املاك و مستغلات دارد كه متاسفانه مورد توجه قرار نمي‌گيرد.

مي‌توان اصفهان را جاده ابريشم ايران دانست بنابراين ظرفيت‌هاي مناسبي براي ساخت‌وساز در جاي جاي اين استان به ويژه شهر اصفهان وجود دارد.

غلامحسين عسكري درباره فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري در حوزه مسكن استان اصفهان اظهار كرد: اگرچه آمار و ارقام درستي در اين خصوص وجود ندارد اما به طور مسلم پتانسيل بسياري براي ساخت وساز در اصفهان وجود دارد.

وي تصريح كرد: اگر برنامه‌اي مدون با عنوان «طرح مسكن» تهيه و ظرفيت‌هاي استان به ويژه شهر اصفهان شناسايي شود، به منظور جلوگيري از ايجاد فشار مضاعف بر اصفهان، امكان ايجاد شهر ديگري در كنار اين شهر اصفهان وجود دارد.

غلامحسين عسكري گفت: بايد تمهيدات فني مناسب براي مناطق داراي فرونشست انديشيده شود. جاري شدن زاينده رود براي اصفهان حياتي است. متخصصان پيش‌بيني كرده‌اند كه اگر جاري نشدن زاينده رود تا ۱۰ سال ديگر ادامه داشته باشد، اين تمدن خواهد مُرد و مردم بايد از اصفهان مهاجرت كنند.

زلزله خاموش زير پوست اصفهان

رئيس سابق سازمان نظام مهندسي ساختمان اصفهان اظهار كرد: اگرچه شهرداري اصفهان مطالعاتي را در حوزه فرونشست زمين در شهر اصفهان انجام داده اما مي‌طلبد كه سازمان‌هاي مربوطه اين مسئله را در كل استان پيگيري كنند.

فرونشست زمين يك زلزله خاموش زير شهر است و متاسفانه روزي متوجه خواهيم شد كه بسياري از ابنيه تاريخي و ساختمان‌هاي نو موجود دچار شكست و فرونشت شده است.

بر اساس آخرين آمار در دسترس، فقط در شهر اصفهان حدود ۴، ۵ هزار هكتار بافت فرسوده وجود دارد. اين بافت‌ها پتانسيل خوبي براي ساخت‌وساز دارد و همه امكانات زيربنايي و روبنايي را در اختيار دارد.

وي ادامه داد: دولت بايد امكانات ساخت وساز در اصفهان را فراهم كند. براي مثال از افزايش قيمت مصالح ساختماني جلوگيري كند يا زمين‌هاي دولتي فراواني كه در اختيار را دارد را با تسهيلات به انبوه‌سازان و سرمايه‌گذاران واگذار كند.

پيشنهاد مطالعه: مطلب «واگذاري زمين رايگان براي نهضت مسكن» از مجله ملكي دلتا بخوانيد.