ممكن است به دلايل مختلف موجر يا مستاجر تمايل به فسخ اجاره نامه داشته باشند. سوالي كه براي اكثر افراد ايجاد مي‌شود اين است كه شرايط فسخ اجاره نامه چگونه است؟ «مجله ملكي دلتا» به اين سوال پاسخ مي‌دهد.
عقد لازم قراردادي است كه پس از امضاي آن، طرفين نمي‌توانند آن را فسخ كنند. مگر آن كه شرايطي براي فسخ قرار داد در آن ذكر شده باشد.
به طور كلي در ۳ حالت مي‌توان اجاره نامه را فسخ كرد. اين ۳ حالت عبارتند از:
- زماني كه شرايطي (خياراتي) در اجاره نامه براي فسخ قرار داد عنوان شده است
- اقاله يا رضايت طرفين براي فسخ قرارداد
- عدم پرداخت كرايه خانه توسط مستاجر
در نظر داشته باشيد كه با نوشتن اين عبارت«اسقاط كافه خيارات» در قرارداد، حق استفاده از خيارات مختلف از طرفين قرارداد سلب مي‌شود. يعني امكان و شرايط فسخ اجاره نامه از بين مي‌رود.
ميزان ضرر و زيان قابل پرداخت در فسخ اجاره نامه چقدر است؟
مبلغ ضرر و زيان معادل ۱ ماه اجاره كامل ملك مورد نظر است. منظور از ۱ ماه اجاره كامل، ميزان اجاره ماهيانه است بعلاوه ميزان رهن ملك كه به اجاره تبديل شده. ضرر و زيان را به اين روش محاسبه مي‌كنيم:
- ميزان رهن را با اين روش به اجاره تبديل مي‌كنيم: هر ۱ ميليون تومان معادل ۳۰ هزار تومان
- عدد بدست آماده را با اجاره ماهيانه جمع مي‌كنيم
- عدد بدست آماده ميزان ضرر و زيان براي فسخ اجاره نامه ملك مورد نظر است
پرداخت ضرر و زيان به عهده كسي است كه درخواست فسخ اجاره نامه را دارد. يعني تفاوتي نمي‌كند كه درخواست كننده موجر است يا مستاجر. به هر حال درخواست كننده بايد ضرر و زيان تعيين شده را به طرف ديگر پرداخت كند.
فسخ قرارداد در صورت عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر
مشكلي كه بعضي از موجرين با آن مواجه هستند، عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر است. براي اينكه پيگيري قانوني اين مسئله به ساده‌ترين راه ممكن انجام شود، بهترين راه اين است كه در اجاره نامه شرطي براي فسخ اجاره نامه در صورتي كه مستاجر اجاره را براي چند ماه پرداخت نكرد ذكر شود.
اما در صورتي كه چنين بندي در اجاره نامه نوشته نشده باشد، بايد به ترتيب زير عمل كرد:
- مراجعه به دادگاه جهت دريافت اجاره‌هاي پرداخت نشده (دريافت ضرر و زيان)
- دريافت ضرر و زيان مورد نظر
- دريافت حكم تخليه ملك
پيشنهاد مطالعه: مطلب «وظايف مدير ساختمان طبق قانون چيست؟» از مجله ملكي دلتا بخوانيد.