به گزارش «مجله ملكي دلتا»، عرضه آپارتمان هاي رهن كامل در بازار اجاره طي دو هفته اخير افزايش يافته است و بهاي پيشنهادي رهن كامل اين املاك در مقايسه با قيمت‌هاي پيشنهادي تابستان اندكي مناسب‌‌‌تر است.

البته اين اختلاف قيمت به حدي نيست كه شكاف قابل‌توجهي بين ارزش اجاري املاك در تابستان و پاييز را منعكس كند اما به هر حال قيمت‌هاي اعلامي از سوي موجران در حال حاضر به‌ويژه در مورد آپارتمان‌‌‌هايي كه به صورت رهن كامل عرضه شده‌‌‌اند، قدري پايين‌‌‌تر از محدوده اجاره املاك مشابه در تابستان است.

در مناطق مصرفي چهار و پنج پايتخت در حال حاضر ميانگين ارزش آپارتمان هاي رهن كامل فايل شده بين مترمربعي 4 تا 7‌ميليون تومان است و ارقام كمتر و بيشتر از اين مقدار در فايل‌‌‌هاي موجود كم‌‌‌تعداد است.

در مناطق مياني و برخي از مناطق پرتقاضاي بازار مسكن جنوب شهر نيز مي‌توان املاك مسكوني را در قالب قرارداد رهن كامل به بهاي پيشنهادي مترمربعي3 تا حداكثر 5ميليون تومان اجاره كرد.

قيمت آپارتمان هاي رهن كامل در شهر تهران

توجه كنيد كه قيمت‌ها بر حسب مترمربع به تومان بوده و تقريبي است، چراكه قيمت رهن و اجاره آپارتمان در تهران با توجه به نوع ساختمان و يا نظر مالك تغيير مي‌كند.

رهن و اجاره آپارتمان در گلبرگ غربي با متراژ 97 متر / قيمت رهن : 300 ميليون ، قيمت اجاره: 4 ميليون.

آپارتمان رهن كامل در سبلان شمالي با مساحت 95 متر / قيمت رهن: 210 ميليون.

رهن كامل آپارتمان در وحيديه، كوي مبين علي با 115 متر مساحت / قيمت رهن كامل: 550 ميليون.

قيمت رهن و اجاره خانه در جنت آباد مركزي با متراژ 68 متر / قيمت رهن: 180 ميليون، قيمت اجاره: 4 ميليون.

رهن كامل مسكن در امام حسين (ع)، صفا با 95 متر مساحت / قيمت رهن كامل: 370 ميليون.

پيشنهاد خريد: اگر قصد سكونت در منطقه چهار تهران را داريد، خريد آپارتمان در رسالت بهترين گزينه است كه در سايت ملكي دلتا آگهي شده است.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، طي سال‌هاي اخير و همزمان با جهش شديد قيمت مسكن در تهران برخي از متقاضيان مسكن، حومه پايتخت مانند پرند و پرديس را براي خريد آپارتمان انتخاب كردند.

در سال‌هاي 97 و 98 عمده خريداراني كه از شهر تهران به شهرهاي حومه‌‌اي همچون پرند و پرديس مهاجرت كردند، متقاضيان مصرفي خريد و اجاره مسكن بودند. اما در سال 99 سرمايه‌‌گذاران نيز به جمع متقاضيان خريد مسكن در حومه اضافه شدند.

شكاف 5 برابري متوسط قيمت مسكن شهر تهران با شهر جديد پرند در مقايسه با شكاف 7/ 2 برابري سطح متوسط قيمت املاك مسكوني تهران با پرديس نشان مي‌دهد.

شهر جديد پرند هم‌‌اكنون گزينه مناسب‌‌تري براي خريداراني است كه به دليل محدوديت بودجه، به دنبال خريد ارزان‌‌تر از بازار معاملات مسكن حومه هستند.

شكاف كمتر بين سطح متوسط قيمت مسكن در پرديس در مقايسه با ميانگين قيمت مسكن شهر تهران و همچنين تلاش بازار مسكن اين شهر جديد براي كاهش شكاف قيمت ملك با تهران، نشان مي‌دهد نبض معاملات مسكن به‌ويژه معاملات سرمايه‌‌اي در پرديس بيشتر از شهر جديد پرند است.

در واقع نبض معاملات مسكن به‌ويژه معاملات سرمايه‌‌اي در اين شهر جديد تندتر از پرند مي‌‌زند. شناخت اين دودستگي بين دو شهر جديد حومه‌‌اي تهران مي‌تواند متقاضيان خريد مسكن  را بسته به قصدي كه از بابت خريدهاي مصرفي يا سرمايه‌‌‌‌اي دارند راهنمايي كند تا بتوانند تصميم‌‌ بهتري اتخاذ كنند.

وضعيت بازار مسكن در حومه

به دنبال افزايش حجم معاملات مسكن در بازار مسكن آبان‌ماه شهر تهران بازار حومه نيز از اين رويداد پايتخت بي‌‌نصيب نبوده به‌طوري كه در حومه پايتخت نيز حجم معاملات خريد مسكن دست‌‌كم 20 تا 30 درصد در مقايسه با مهرماه افزايش يافته است.

حجم عرضه فايل در پرند و پرديس به‌ويژه پرديس هم‌‌اكنون زياد است و عرضه‌كننده‌ها در هر دو شهر جديد عمدتا سرمايه‌‌گذارها هستند كه با از بين رفتن چشم‌‌انداز رشد محسوس قيمت در آينده نزديك اقدام به عرضه واحدها به متقاضيان كرده‌‌اند.

خريدارها اما عمدتا متقاضيان مصرفي يا گروهي از سرمايه‌گذارها هستند كه توان خريد مسكن در شهر تهران ندارند و هم‌‌اكنون به قصد سرمايه‌‌گذاري با هدف حفظ ارزش پول و توانمند شدن براي خريد مسكن در آينده در شهر تهران به شهرهاي حومه‌‌اي وارد شده‌‌اند.

مطالعه بيشتر: مطلب «ورود تكنولوژي ساخت مسكن توسط انبوه‌سازان» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، آغاز ثبت‌نام در «طرح نهضت ملي مسكن» بازار مسكن در نيمه دوم سال ۱۴۰۰ را تا حدودي با ثبات نرخ و البته كاهش قيمت‌ها در برخي مناطق تهران مواجه كرد.

بر اساس جديدترين آمار اعلام شده از سوي بانك مركزي اگرچه به صورت كلي ميانگين قيمت مسكن در هر مترمربع در آبان ماه نسبت به مهر امسال ۱.۲ درصد افزايش داشت و به قيمت ۳۲ ميليون و ۹ هزار تومان در هر مترمربع رسيد، اما افزايش قيمت ثبت شده به تفكيك هر منطقه از رقم يك ميليون تومان بيشتر نبوده و اين رقم در برخي مناطق در هر مترمربع كمتر از ۲۰۰هزار تومان بوده است.

اكنون قيمت خانه در مناطق ۱۹ و ۲۲ تهران نسبت به ماه گذشته يك ميليون تومان كمتر قيمت گذاري مي‌شود و فروشندگان وقتي پاي ميز معامله مي‌رسند انعطاف بيشتري براي تخفيف به مشتري دارند.

همزمان قيمت خانه در منطقه ۲، ۳، ۵، ۹، ۱۰ و ۱۳ تهران نيز در همان محدوده قيمت‌هاي مهرماه امسال معامله مي‌شود و در باقي مناطق تهران نيز رشد قيمت ۲۰۰ هزار تا يك ميليون توماني را در آبان امسال نسبت به مهرماه تجربه كرده است.

آبان امسال همزمان با كاهش قيمت مسكن در منطقه ۵ تهران شاهد افزايش تعداد معاملات به بيش از هزار معامله هستيم. تعداد معاملات در اين منطقه در اين ماه تا ۱۴ درصد افزايش داشت اما قيمت واحدها ثبات ماند.

پيش‌تر «محمود محمودزاده» معاون مسكن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي گفته بود: اگر بتوان سوداگران را از بازار مسكن خارج كرد و در عين حال در قالب طرح‌هاي اجرايي فعلي به بازار عرضه و تقاضا، تعادل بخشيد، كاهش و پايداري قيمت مسكن رخ خواهد داد.

پيشنهاد مطالعه: مطلب «بازار مسكن پنت هاوس در تهران» از مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، بر اساس آماري كه از سوي بانك مركزي در خصوص ميزان «معاملات آپارتمان هاي تهران» منتشر شده است، متوسط قيمت خريد و فروش يك متر مربع زيربناي واحد مسكوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملكي شهر تهران در آبان ماه سال جاري ۳۲۰٫۱ ميليون ريال بود كه نسبت به ماه قبل ۱٫۲ درصد افزايش نشان مي‌دهد.

همچنين اين رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۱۷٫۷ درصد افزايش داشته كه در مقايسه با رشد نقطه به نقطه آبان ماه سال ۱۳۹۹ (معادل ۱۱۸٫۲ درصد) به مراتب كمتر بوده و مبين كند شدن آهنگ رشد قيمت مسكن در سال جاري است.

شايد شما فكر كنيد خريد ملك اداري تفاوتي با خريد يك آپارتمان مسكوني ندارد، اما بايد بدانيد كارآيي اين ملك‌ها با هم فرق مي‌كنند، پس دانستن نكاتي مهم قبل از خريد ملك اداري واجب است كه در ادامه «مجله ملكي دلتا» به آن مي‌پردازد.

جالب است بدانيد كه براي دفاتر كار مي‌توان از سه نوع ملك استفاده كرد:

•  املاكي كه سند اداري دارند و شما مي‌توانيد هر نوع دفتري را در آن‌ها راه بيندازيد. اين املاك اجازه‌ نصب تابلو دارند و البته قيمتشان بالاست.
• املاكي كه سند مسكوني دارند، اما بخاطر موقعيتشان مناسب دفاتر كارند. طبق قانون در اين املاك فقط مالك مي‌تواند چند نوع دفتر كار خاص راه‌اندازي كند.
•  املاك مسكوني با موقعيت مسكوني شرايطي شبيه به املاك با موقعيت اداري دارند، تنها تفاوتشان اين است كه موقعيتشان چندان دلخواه صاحبان كسب و كار نيست، اما همچنان مالك مي‌تواند چند نوع دفتر كار خاص در آن راه‌اندازي كند.

ويژگي هاي اصلي ملك اداري

بعد از انجام مراحل اوليه براي خريد ملك اداري بايد برخي نكات مهم و كليدي را در نظر گرفت تا به هدف اصلي خريد ملك اداري رسيد؛ از قبيل:

• يك ملك اداري بايد موقعيت مكاني خوبي داشته باشد
• نزديكي به دفتركار ساير همكاران يا مكان‌هاي مورد نياز
• دفتركار متراژ مناسبي داشته باشد
• ملك بايد قيمت مناسبي داشته باشد
• ملك انتخابي بايد امكانات مناسبي داشته باشد
• ملك بايد ظاهري مناسب داشته باشد
• داراي نور طبيعي باشد
• ميزان پايداري و مقاومت ساختمان
• وجود پاركينگ، انباري و آسانسور: پاركينگ داشتن يك ملك اداري،دقيقا مانند ملك مسكوني، اهميت بالايي دارد.

بعد از خريد ملك اداري تجاري تكليف برخي موارد بايد روشن شود!

• تعيين تكليف انشعابات آب، برق، گاز
• نحوه تصفيه هزينه شارژ و ساير هزينه هاي مشترك با مالك قبلي
• وجود پاركينگ و انباري سندي يا مشاع .
• تعيين تكليف ماليات بر مشاغل
• وجود يا عدم وجود حق سرقفلي

پيشنهاد مطالعه: مطلب «نكات مهم به هنگام انجام معاملات در آژانس هاي املاك» از مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، تاز‌ه‌ترين آمار ارايه شده توسط معاونت مسكن و ساختمان نشان مي‌دهد كه يك ميليون و ۷۳۴ هزار و ۳۶۹ نفر در سامانه نهضت ملي‌ مسكن ثبت‌نام كردند.

ثبت‌نام نهضت ملي مسكن يك ماه بعد ابلاغ قانون جهش توليد توسط رييس‌جمهور از ۲۸ مهرماه در سامانه saman.mrud.ir آغاز شد و تا ۱۵ آذرماه ادامه دارد. در ابتدا مقرر بود، ثبت‌نام طي يك ماه انجام شود كه با موافقت وزارت راه و شهرسازي اين زمان تا ۱۵ آذرماه تمديد شد.

نهضت ملي مسكن يكي از سياست‌هاي كلان دولت سيزدهم در حوزه مسكن است كه بر اساس اين سياست، احداث ۴ ميليون واحد مسكوني در ۴ سال در برنامه دولت قرار گرفته است.

متقاضيان با داشتن چهار شرط تاهل و سرپرست خانوار بودن، حداقل سابقه ۵ سال سكونت در شهر موردتقاضا، فاقد مالكيت خصوصي و در نهايت عدم استفاده از امكانات دولتي از اول انقلاب در حوزه مسكن، مي‌توانند نسبت به ثبت‌نام اقدام كنند.

بر اساس اين قانون، زنان خودسرپرست مشروط به داشتن حداقل ۳۵ سال سن، معلولان جسمي و حركتي با ۲۰ سال سن، مي‌توانند در قانون جهش توليد مسكن (نهضت ملي مسكن) مشاركت داشته باشند. همچنين، قانون براي سرپرستان خانوار، محدوديت سني نگذاشته است چرا كه اين افراد سرپرست خانوار تعريف مي‌شوند و براي قانونگذار متاهل يا سرپرست خانوار بودن ملاك است.

در عين حال، زنان و مردان سرپرست خانوار كه به دليل متاركه به صورت مجردي زندگي مي‌كنند و سرپرست فرزندان خود هستند خانوار تلقي شده و بدون ملاك سن مي‌توانند ثبت‌نام كنند.

بر اساس مصوبه تازه شوراي‌ عالي مسكن، مردان مجرد بالاي ۴۵ سال سن و بيماران خاص با تاييديه وزارت بهداشت، درمان و آموزش پزشكي، امكان ثبت‌نام در نهضت ملي مسكن را دارند.

بنا بر اعلام معاونت مسكن و ساختمان، براي مهاجران از كلانشهرها، سابقه سكونت به يكسال تقليل پيدا كرده است. بدين‌معنا اگر كسي ساكن كلانشهري بوده و در شهر ديگر، تقاضاي مسكن دارد با حدود يكسال سابقه سكونت در همان شهر امكان ثبت‌نام در طرح نهضت ملي مسكن را دارد.

همچنين براي كاركنان دولت و نيروهاي نظامي و روحانيون بر اساس حكم اداري و يا بر اساس تشخيص حوزه‌هاي علميه، سابقه سكونت ۵ ساله در طرح نهضت ملي مسكن مورد نياز نيست. اين افراد مي‌توانند به جز تهران در ساير شهرهاي كشور از اين مزيت بهره‌مند شوند.

مطالعه بيشتر: مطلب «32 ميليون تومان، ميانگين قيمت مسكن تهران!» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، متوسط قيمت مسكن تهران ۳۲۰.۱ ميليون ريال بود كه نسبت به ماه قبل ۱.۲ درصد افزايش نشان مي‌دهد. اين رقم نسبت به ماه مشابه سال قبل معادل ۱۷.۷ درصد افزايش داشته است كه نشان مي‌دهد، رشد قيمت مسكن در آبان ماه امسال، از تورم جا‌مانده است.

در اين ماه، تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسكوني شهر تهران به حدود ۷.۳ هزار واحد مسكوني رسيد كه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب معادل ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزايش نشان مي‌دهد.

در ميان مناطق ۲۲ گانه شهرداري تهران، بيشترين متوسط قيمت يك مترمربع زيربناي مسكوني معامله شده معادل ۷۲۷.۵ ميليون ريال به منطقه ۱ و كمترين آن با ۱۴۵.۲ ميليون ريال به منطقه ۱۸ تعلق داشته كه ميانگين قيمت مسكن تهران را نشان مي‌دهد.

توزيع فراواني تعداد واحدهاي مسكوني معامله شده برحسب سطح زيربناي هر واحد مسكوني در آبان ماه سال ۱۴۰۰ نشان مي‌دهد، بيشترين سهم از معاملات انجام شده به واحدهاي مسكوني با زيربناي ۵۰ تا ۶۰ مترمربع با سهم ۱۶.۱ درصد اختصاص داشته است.

واحدهاي داراي زيربناي ۶۰ تا ۷۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتيب با سهم‌هاي ۱۵.۷ و ۱۲.۳ درصدي در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. درمجموع در ابان ماه، واحدهاي مسكوني با سطح زيربناي كمتر از ۸۰ مترمربع، ۵۹ درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.
بررسي شاخص كرايه مسكن اجاري در شهر تهران و كل مناطق شهري در آبان ماه سال ۱۴۰۰ نشان‌دهنده رشد به ترتيب معادل ۵۱.۶ و ۵۴.۹ درصد نسبت به ماه مشابه سال قبل است.

پيشنهاد خريد: اگر قصد سكونت در منطقه 10 تهران را داريد، خريد آپارتمان در نواب با قيمت مناسب در سايت ملكي دلتا آگهي شده است.

يكي از اساسي‌ترين نيازها و در حقيقت مهمترين دغدغه امروز شهروندان، تهيه مسكن در قالب خريد يا اجاره و رهن است و چون انجام معاملات در آژانس هاي املاك امكان پذير است از اين رو بهتر تا پايان اين مقاله با «مجله ملكي دلتا» همراه باشيد.

آگاهي از مسايل اوليه و مقدماتي در رابطه با خريد و فروش آپارتمان، املاك و مستغلات و نحوه فعاليت و معاملات در آژانس هاي املاك ضروري است.

عقد يا قرارداد و يا معامله عبارت است از اين كه يك يا چند نفر در مقابل يك يا چند نفر ديگر تعهد به امري نمايند كه مورد توافق آنها باشد.

اين موضوع در حالي است كه نظر به اينكه نقل و انتقال اموال غير منقول از نظر قوانين ثبتي تابع تشريفات خاصي است، شخصي مالك شناخته مي‌شود كه سند رسمي به نام او صادر شده است.

روال كار در آژانس هاي املاك عمدتاً بدين نحو است كه افرادي كه درصدد فروش املاك خود هستند، مستقيماً به آژانس املاك مراجعه كرده و اعلام مشخصات ملك خود، شرايط فروش ملك را به آنها بيان مي‌كنند يا از طريق آگهي‌هاي روزنامه اين اقدام را انجام مي‌دهند.

نحوه فعاليت بنگاه‌هاي مشاوران املاك متناسب با شرايط خريداران

دسته اول از خريداران، شهرونداني هستند كه براي تهيه مسكن يا زمين يا … به آژانس‌ها مراجعه مي‌كنند و در ابتدا خود با مشاوران آژانس‌ها وارد گفت‌وگو مي‌شوند

اما اگر همين شهروندان قصد خريد اقساطي و … داشته باشند، فايل‌هاي فوق را به آنها مي‌دهند. در نهايت نيز در صورت توافق با يكديگر، ملك مورد نظر را رويت كرده و براي انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت مي‌كنند.

دسته دوم از خريداران ممكن است بساز و بفروش‌ها باشند كه عمدتاً خانه‌هاي كلنگي و زمين‌ها را از طريق مشاوران املاك از فروشنده خريداري مي‌كنند. بايد دانست كه فعاليت عمده و گسترده مشاوران در اين مرحله و جايي كه خود به عنوان خريدار وارد عمل مي‌شوند، متمركز است.

دسته سوم از خريداران نيز همان مشاوران املاك هستند.

امكان الزام انجام معاملات در آژانس هاي املاك

اصولاً قراردادهاي خصوصي كه بين اشخاص منعقد مي‌شود، تا زماني كه مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگيرند، بين آنان معتبر و لازم‌الاجرا است و در اين بحث فرقي بين قرارداد خصوصي در قالب سند رسمي و اسناد عادي وجود ندارد.

در صورتي كه فروشنده داراي سند مالكيت رسمي، از انجام تشريفات ثبتي خودداري كند، خريدار مي‌تواند از طريق محاكم قضايي وي را به تنظيم سند رسمي ملزم كند.

براي استحكام قرارداد تنظيمي در فرم اتحاديه مشاوران املاك، ذيل بيع‌نامه‌ها قسمتي براي امضاي شهود قرار داده شده است كه توصيه مي‌شود حتماً اين قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود.

پيشنهاد مطالعه: مطلب «نكات قانوني تغييركاربري ملك از مسكوني به تجاري» از مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»،  وضعيت اين دو پارامتر است كه تعيين مي‌كند فاز چربي‌سوزي در بازار مسكن تسهيل خواهد شد يا اينكه مسكن بار ديگر دچار وضعيت ركود تورمي مي‌شود.

در اين بين نقش مذاكرات در تعيين انتظارات غالب در بازار مسكن به مراتب پررنگ‌تر است؛ كمااينكه تجربه چهار سال اخير نشان داد اثر متغيرهاي سياسي بر بازار مسكن به مراتب بيش از هر زمان ديگري است و حساسيت بازار به وضعيت متغير غيراقتصادي و نيز تغييرات قيمت ارز كه به‌طور مستقيم تحت تاثير ميزان ريسك متغير غيراقتصادي است، افزايش يافته است.

به اين ترتيب دريافت سيگنال مثبت از مذاكراتي كه از امروز توسط تيم جديد مذاكره‌كننده در وين دنبال مي‌شود، به شكل مستقيم بر آينده قيمت مسكن تاثير مي‌گذارد و مي‌تواند رشد نسبي معاملات در عين ثبات قيمت‌ها را به دنبال داشته باشد.

نكته قابل توجه اين است كه اگر همه چيز به شكلي پيش برود كه به نفع شروع فاز بازگشت قيمت مسكن از اضافه‌پرش باشد، ممكن است چربي‌سوزي در بازار مسكن هم به يكي از دو شكل «افت قيمت اسمي» و «افت قيمت واقعي» مسكن رخ دهد.

در واقع افزايش فروشنده‌ها در شرايطي كه تقاضاي خريد مسكن به‌دليل فاصله قدرت خريد با سطح قيمت‌ها اندك است، در عمل ممكن است به كاهش قيمت اسمي مسكن نيز منجر شود؛ اما حتي اگر چنين نشود، ثبات نسبي قيمت در معاملات فروش مسكن سبب خواهد شد تورم مسكن نرخي پايين‌تر از تورم عمومي داشته باشد و اين وضعيت آنقدر ادامه پيدا مي‌كند كه چون تورم مسكن از تورم عمومي جا مانده است، عملا قيمت واقعي مسكن كاهش پيدا مي‌كند. همچنين قدرت خريد متقاضيان مسكن به تدريج افزايش خواهد يافت و قيمت مسكن در سطوح قبلي تقريبا درجا مي‌زند يا ريزنوسان خواهد داشت.

بنابراين پس از گذشت يك دوره زماني، نقطه بازگشت خريداران به بازار با توجه به ترميم قدرت خريد آنها در عين ثبات نسبي قيمت مسكن فرا خواهد رسيد و حجم معاملات در آن مقطع زماني افزايش مي‌يابد.

مطالعه بيشتر: مطلب «نشانه هاي سير نزولي قيمت مسكن» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.