به گزارش «مجله ملكي دلتا» به نقل از دنياي اقتصاد، آمارهاي اوليه درباره وضعيت بازار معاملات مسكن تهران در 20 روز اول آذرماه نشان مي‌دهد سرعت رشد قيمت پيشنهادي واحدهاي مسكوني عرضه شده به بازار مسكن، در مقايسه با تورم پنهان مسكن در آبان ماه كاهش يافته است.

تورم پنهان مسكن در 20 روز اول آذرماه در حالي در سراشيبي قرار گرفته است كه در همين بازه زماني، حجم عرضه فايل از سوي فروشنده‌ها به بازار معاملات مسكن شهر تهران نسبت به عرضه فايل به بازار مسكن آبان ماه پايتخت افزايش داشته است.

اين افزايش حجم عرضه فايل ادامه روندي است كه از آبان ماه امسال آغاز شد. آبان امسال بعد از دو ماه كاهش حجم عرضه فايل به بازار فروش مسكن، فروشنده‌ها حجم عرضه فايل به بازار را 18 درصد در مقايسه با مهرماه افزايش دادند.

اين در حالي است كه در مهرماه حجم عرضه فايل در مقايسه با شهريور 18 درصد كاهش يافت و در شهريور ماه نيز حجم عرضه فايل به بازار معاملات مسكن شهر تهران با افت 18 درصدي در مقايسه با مرداد همراه بود.

اما در حالي كه از آبان ماه روند عرضه فايل به بازار معاملات مسكن شهر تهران با رشد 18 درصدي در مقايسه با مهرماه آغاز شد، در 20 روز اول آذر نيز اين روند با رشد 6 درصدي حجم فايل‌‌هاي عرضه شده به بازار ادامه يافت.

بازار معاملات مسكن در ۲۰ روز اول آذر تحت تاثير يك متغير غيراقتصادي، سه رفتار متفاوت از هم نشان داد. تقاضاي غيرسرمايه‌اي ملك در پايتخت در ابتداي اين ماه، چشم‌انداز قيمت را كاهشي ديد و از ورود به معاملات پرهيز كرد.

در روزهاي بعد از شروع دور جديد مذاكرات اما نبض خريدهاي ملكي تا حدودي افزايش يافت. اكنون رفتار سوم به دنبال نشست دوم وين، در بازار مسكن شكل گرفته است. حجم فايل‌هاي فروش آپارتمان نسبت به ماه گذشته ۶درصد افزايش يافته و سرعت رشد «قيمت پيشنهادي» كم شده است.

مطالعه بيشتر: مطلب «حباب قيمت در آپارتمان هاي لوكس» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا» ، قيمت آپارتمان هاي لوكس و نيمه لوكس در تهران با بي‌اعتنايي بازار املاك مواجه شده است و آپارتمانهاي بالاي ۲۰۰ متر ۲ درصد و بالاي ۲۵۰ متر كمتر از ۱ درصد معاملات را شامل مي‌شوند.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد حد متعارف قيمت آپارتمان هاي لوكس با متراژ بزرگ و پنت‌هاوس در منطقه ۱ تهران بين ۷۰ تا ۱۲۰ ميليون تومان در هر متر مربع است و حتي نرخهاي پايين‌تر نيز ديده مي‌شود.

متوسط قيمتهاي قطعي در اين منطقه بر اساس نرخ معاملات آبان ماه ۱۴۰۰ نيز متري ۷۲ ميليون تومان است. از طرف ديگر به طور معمول قيمت هر متر مربع از واحدهاي بزرگ متراژ، پايين‌تر از نرخ هر متر از واحدهاي كوچك است.

يك آپارتمان ۳۰۰ متري ۱۰ سال ساخت در محله نياوران، فول امكانات با ۳ خواب مستر و يك سوئيت مجزا، نور از چند جهت، سه پاركينگ و سه بالكن به قيمت هر متر مربع ۷۶ ميليون تومان براي فروش، عرضه شده است.

قيمت هاي پيشنهادي آپارتمان هاي لوكس در تهران

در محله فرمانيه يك آپارتمان ۲۵۰ متري ۱۱ سال ساخت، چهار خوابه، طبقه چهارم، داراي امكانات كامل، تراس قابل چيدمان، سونا داخل واحد به قيمت ۵۶ ميليون تومان در هر متر مربع، آگهي شده است.

در محله نياوران قيمت يك آپارتمان لوكس ۲۶۰ متري، شش سال ساخت، فول امكانات، سه خوابه، داراي سونا، استخر، جكوزي، سالن اجتماعات ۸۵ ميليون تومان در هر متر مربع تعيين شده است.

از بين مناطق ۲۲ گانه شهر تهران حدود ۳۰ درصدي فايلهاي مسكن كه براي فروش در سايتهاي ملكي مربوط به مناطق ۱ و ۲ پايتخت است و سالهاست كه اين دو منطقه در ركود به سر مي‌برند.

رصد بازار مسكن در شمال پايتخت حاكي از آن است قيمتهاي عجيب و غريب ۴۰۰ و ۵۰۰ ميليون توماني كه برخي مالكان براي آپارتمانهاي خود تعيين مي‌كنند عمدتا فاقد مشتري است.

آمار مي‌گويد كه شانس فروش واحدهاي بالاي ۱۵۰ متر در مقايسه با ديگر خانه‌ها در تهران ۴.۸ به ۱۰۰ و شانس خانه‌هاي بالاي ۲۰۰ متر ۲.۲ به ۱۰۰ است.

پيشنهاد خريد: اگر قصد سكونت در منطقه 3 تهران را داريد خريد آپارتمان در نقش جهان با قيمت مناسب در سايت ملكي دلتا آگهي شده است.

يكي از بزرگترين معايب مشاركت در ساختمان تنظيم و انعقاد نادرست قرارداد آن است كه به موجب آن‌ها كلاهبرداري‌ها و زيان‌هايي متوجه طرفين مي‌گردد. از اين رو «مجله ملكي دلتا» به شرح آن مي‌پردازد.

برخي مواقع صاحب يك ملك قديمي و يا زمين تصميم به توافق با سازندگان املاك گرفته و ملك يا زمين خود را به آن ها مي سپارند. از طرف ديگر سازندگان نيز در قبال در اختيار گرفتن ملك يا زمين مذكور عهده دار هزينه هاي ناشي از ساخت آن مي شوند. اين موضوع را تحت عنوان مشاركت در ساختمان نامگذاري مي نمايند.

اگرچه مشاركت در ساخت مزاياي گوناگوني دارد، اما اين امر موجب نشده است كه افراد بتوانند از معايب آن چشم بپوشند. از همين رو به اين دسته از افراد توصيه مي شود كه به منظور جلوگيري از اين اتفاقات انعقاد قرارداد مشاركت در ساختمان را به افراد ماهر و حاذق در اين زمينه بسپارند.

نكات مهم پيش از تنظيم قرارداد مشاركت در ساختمان

قرارداد مشاركت در ساختمان كه در طي آن ملك از يكي از طرفين قرارداد و سرمايه از طرف ديگر است، توافقي دو طرفه مي باشد.

• اطمينان حاصل نماييد كه طرف مقابل شما صاحب اصلي ملك بوده و يا اجازه و اختيار اين كار را دارد.
• آورده طرفين توافق بايد به طور كامل مشخص بوده و هيچگونه ابهامي در آن وجود نداشته باشد.
• مدت زمان انجام كار بايد به طور دقيق تعيين گردد.
• ميزان سود و يا زيان حاصل از كار بايد مشخص شود.
• تعيين ضمانت اجرا براي شرايطي كه يكي از طرفين به تعهدات خود عمل ننمايد، ضروري است.

اگر شما هم به آن دسته از مالكان محترم املاك متقاضي مشاركت در ساختمان تعلق داريد، بايد بدانيد و آگاه باشيد كه دادگاه ها پر شده است از پرونده هاي متعددي كه مالكان ملك ها با سهل انگاري و كوتاهي در نكات حقوقي و فني اين قرارداد بخش عظيمي از سرمايه خود را از دست داده اند.

پيشنهاد مطالعه: مطلب «خانه دار شدن مردم آسان مي شود» از مجله ملكي دلتا بخوايند.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، در بند ث تبصره ۶ لايحه بودجه ۱۴۰۱ آمده است:

در سال ۱۴۰۱ واحدهاي مسكوني و باغ ويلاهاي گران قيمت به شرح بندهاي زير مشمول ماليات بر دارايي سالانه مي‌شوند:

۱-۱-نسبت به مازاد يكصد ميليارد ريال تا يكصد و پنجاه ميليارد ريال، يك در هزار

۱-۲-نسبت به مازاد يكصد و پنجاه ميليارد ريال تا دويست و پنجاه ميليارد ريال، دو در هزار

۱-۳-نسبت به مازاد دويست و پنجاه ميليارد ريال تا چهارصد ميليارد ريال، سه در هزار

۱-۴-نسبت به مازاد چهارصد ميليارد ريال تا ششصد ميليارد ريال، چهار در هزار

۱-۵-نسبت به مازاد ششصد ميليارد ريال به بالا، پنج در هزار

۲- موارد زير مشمول اين ماليات نمي‌شوند:

۲-۱-واحدهاي مسكوني و باغ ويلاهاي در حال ساخت

۲-۲-واحدهاي مسكوني و باغ ويلاهاي در سال تملك

همچنين، در بند (خ) تبصره ۶ لايحه بودجه سال آينده آمده است: همچنين بر اساس بند خ تبصره ۶ لايحه بودجه ۱۴۰۱ اولين نقل و انتقال قطعي ساختمان‌هاي نوساز اعم از مسكوني و غير آن كه بيش از ۳ سال از تاريخ احداث آنها نگذشته باشد مشمول ماليات ۲.۵ درصدي خواهند شد.

گفتني است كه آيين نامه مصوب هيئت وزيران در خصوص نحوه اخذ ماليات از خانه ها و ويلاهاي گران قيمت به وزارتخانه راه و شهرسازي و وزارت اقتصاد در مهرماه سال جاري ابلاغ شد.

بر اساس اين آئين نامه، كليه واحدهاي مسكوني اعم آپارتمان، مستغلات، ويلا و باغ ويلا كه با احتساب عرصه و اعيان ارزش آنها بيش از ۱۰ ميليارد تومان باشد، مشمول ماليات مي‌شوند؛ ملاك در نوع ملك (مسكوني يا ويلايي بودن آن) چيزي است كه در پروانه صادره اين ملك ذكر شده باشد.

مطالعه بيشتر: مطلب «مظنه قيمت مسكن در جنوب تهران» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا» و به نقل از محمدحسن علمداري، بازپرداخت اقساط تسهيلات نهضت ملي مسكن با لحاظ ۳ سال دوران ساخت و بازپرداخت ۱۷ ساله اعلام شد.

نحوه باز پرداخت وام بدين نحو است كه هفت ميليون تومان قسط توسط مشاركت‌كنندگان و دريافت‌كنندگان براي تسهيلات ۴۵۰ ميليون توماني بدون سود دوران ساخت ماهانه واحد‌ها پرداخت مي‌شود.

محمدحسن علمداري گفت: بر اساس مصوبه شوراي پول و اعتبار و ابلاغ بانك مركزي بانك‌ها مكلف شدند تا سالانه ۳۶۰ هزار ميلياردتومان را به بخش مسكن اختصاص بدهند.

علمداري در ادامه افزود: تسهيلات ۴۰۰ ميليون توماني نيز با احتساب ۳ سال دوران ساخت و بازپرداخت ۱۷ ساله ۶ ميليون و ۳۰۰ هزارتومان، تسهيلات ۳۰۰ ميليون توماني با احتساب ۳ سال دوران ساخت و بازپرداخت ۱۷ ساله ۴ ميليون و ۷۰۰ هزار تومان است.

عضو هيات‌مديره بانك گفت: اقساط تسهيلات نهضت ملي مسكن روستايي با مبلغ 250 ميليون تومان با لحاظ ۳ سال دوران ساخت و بازپرداخت ۱۷ ساله براي تسهيلات ۲۵۰ ميليون تومان ۴ ميليون تومان است.

علمداري تصريح كرد: چنانچه سازندگاني طي دو سال واحد‌ها را به اتمام برسانند، بازپرداخت تسهيلات نيز ۱۸ ساله خواهد شد كه ميزان اقساط نيز نسبت به آن كاهش دارد.

گفتني است، نهضت ملي مسكن يكي از سياست‌هاي كلان دولت سيزدهم در حوزه مسكن است كه بر اساس اين سياست، احداث ۴ ميليون واحد مسكوني در ۴ سال در برنامه دولت قرار گرفته است.

پيشنهاد مطالعه: مطلب «ساخت واحدهاي ۵۰ تا ۸۰ متري، پيشنهاد جديد انبوه سازان» از مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، مهدي بابايي در جلسه شوراي شهر درخصوص عدم واريز درآمدهاي حاصل از عوارض ايمني ساختمان ها به حساب سازمان آتش نشاني و خدمات ايمني تذكر داد و در اين رابطه گفت: مطرح كرد با بيان اينكه به استناد بند “ج” تبصره يكم بودجه سال جاري شهرداري تهران صددرصد درآمدهاي حاصل از عوارض ايمني ساختمان‌ها موضوع مصوبه مجوز محاسبه اخذ عوارض ايمني ساختمان‌ها در شهرداري تهران با عنوان عوارض آتش نشاني ساختمان‌ها در هنگام صدور پروانه پس از واريز به حساب تمركز درآمد اختصاصي بايد بدون هرگونه دخل و تصرف و مسدودي در خزانه شهرداري صد در صد تخصيص يافته محسوب شده و به حساب سازمان آتش نشاني واريز شود.

اين عضو شوراي شهر مي‌گويد كه بر اساس گزارش‌هاي واصله علي‌رغم تاكيد اين مهم در مصوبات شورا و تبصره‌هاي بودجه مصوب سال‌هاي اخير و به ويژه سال جاري از تاريخ ۱۲ مهرماه تاكنون با استناد به مصوبه ۱۶۴امين جلسه كارگروه سيستم جامع مالي به منظور شناسايي درآمدهاي شهرداري تهران عوارض موصوف به عنوان درآمد مناطق شناسايي و به حساب خزانه واريز شده است و مبالغ وصولي به حساب سازمان آتش‌نشاني واريز نشده است.

بابايي مي‌گويد كه عملكرد شهرداري تهران در تعارض با مصوبه شوراي شهر تهران است، گفت: به معاونت مالي شهرداري تهران تذكر مي‌دهم كه در خصوص تكميل فرايند اعلام شده و واريز وجوه به حساب سازمان آتش‌نشاني اقدام كند.

بر اساس گفته وي، كليه مبالغ وصولي كه تاكنون به حساب سازمان واريز نشده وفق مصوبات شورا در اسرع وقت واريز به دليل تأخير در پرداخت‌هاي قراردادهاي منعقده و اختلال در روند خدمت رساني سازمان آتش‌نشاني جلوگيري شود.

در سه سال گذشته بيش از ۳۳ هزار ساختمان با طبقات، كاربري‌ها، قدمت‌هاي مختلف را پيرو دستور شوراي شهر بازديد كرده‌ايم كه بيش از ۳ هزار از اين ساختمان‌ها نياز به بازنگري قوري دارند، يعني مسئولان آن‌ها بايد در سريعترين زمان از اين ساختمان‌ها رفع خطر كنند. همه اين‌ها از سازمان آتش نشاني اخطار گرفتند كه به كم خطر، ميان خطر، پر خطر و بسيار پرخطر تقسيم شده اند.

گفتني است كه سخنگوي سازمان آتش نشاني اخيرا در اظهارنظري اعلام كرده است كه بيش از ۳ هزار ساختمان ناايمن نياز به بازنگري فوري دارند، مسئولان اين ساختمان‌ها بايد در سريعترين زمان از آن‌ها رفع خطر كنند.

مطالعه بيشتر: مطلب «قيمت نجومي اوراق؛ معضل خريداران مسكن» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، مظنه قيمت مسكن در جنوب تهران بخصوص مناطق 10 و 14 در آبان امسال به ترتيب با افزايش ۳۰ و ۴۷ درصدي معاملات درمقايسه با مهرماه مواجه شدند.

ثبات نسبي قيمت مسكن در شهر تهران در طول هشت ماه گذشته حاكي از آن است كه بازار مسكن وارد فاز ركود 10 تا 12 فصلي شده است.

فاصله گرفتن نرخ رشد ساليانه قيمت آپارتمان و ملك از تورم عمومي و بررسي هاي ماهانه نشان از آن دارد كه در حال حاضر نرخ افزايش ساليانه  قيمت  مسكن در تهران ۱۷.۷ درصد است در حالي كه تورم عمومي به ۴۵ درصد رسيده است.

كاهش ساخت و ساز سبب شده كه  بازار مسكن در جنوب تهران با كمبود فايل‌هاي نوساز و مرغوب مواجه شود اين در حالي است كه حجم بالاي عرضه مسكن در دو منطقه شمالي پايتخت از ركود بازار مسكن در اين مناطق حكايت دارد.

رتبه بندي قيمت مسكن در تهران

 بررسي‌ها نشان مي‌دهد بيشترين فايلهاي فروش آپارتمان در شهر تهران به منطقه ۲ مربوط مي‌شود و پس از آن منطقه يك قرار دارد. در همين شرايط منطقه پنج رتبه اول را از نظر تعداد معاملات به خود اختصاص مي‌دهد. اما تورم يك ساله مسكن در اين منطقه كمتر از مناطق ۱ و ۲ بوده است.

از نظر رتبه بندي منطقه ۲ حدود ۲۵ درصد فايلهاي فروش آپارتمان در كل شهر تهران را به خود اختصاص مي دهد؛ در حالي كه سهم اين منطقه از معاملات قطعي در آبان ماه ۱۴۰۰ به ميزان ۸.۳ درصد اعلام شد كه از عرضه بيش از تقاضا در اين منطقه حكايت دارد.

آمارهاي حاكي از آن است كه  آبان ماه ۱۴۰۰ متوسط قيمت يك متر مربع مسكن در شهر تهران ۳۲ ميليون و ۹ هزار تومان بوده كه نسبت به ماه قبل و مدت مشابه سال قبل به ترتيب ۱.۲ و ۱۷.۷ درصد افزايش يافته است.

تعداد معاملات انجام شده در اين ماه نيز حدود ۷.۳ هزار فقره بود كه نسبت به ماه قبل  و در مقايسه با ماه مشابه در سال قبل به ترتيب ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزايش را نشان مي‌دهد.

مظنه قيمت مسكن در جنوب تهران

توجه كنيد كه قيمت كل به تومان بوده و تقريبي است، چراكه قيمت پيشنهادي فروش آپارتمان در تهران با توجه به نوع ساختمان و يا نظر مالك تغيير مي‌كند.

خريد ملك در محله سلسبيل با متراژ 50 متر و 3 سال ساخت با امكانات (آسانسور – انباري) / قيمت: يك ميليارد و 100 ميليون.

قيمت خريد آپارتمان در محله آهنگ با مساحت 54 متر و 17 سال ساخت با امكانات (آسانسور – انباري) / قيمت: يك ميليارد و 100 ميليون.

مظنه قيمت در مسعوديه با متراژ 51 متر و 10 سال ساخت با امكانات (آسانسور – پاركينگ – انباري) / قيمت: 920 ميليون.

خريد مسكن در محله اتابك با 58 متر مساحت و 8 سال ساخت با امكانات (آسانسور – پاركينگ – انباري) / قيمت: 780 ميليون.

پيشنهاد خريد: اگر قصد سكونت در منطقه 19 تهران را داريد، خريد آپارتمان در نعمت آباد با قيمت مناسب در سايت ملكي دلتا آگهي شده است.

به گزارش «مجله ملكي دلتا»، طي سال‌هاي اخير ميزان پرداخت تسهيلات مسكن از شبكه بانكي به شدت كاهش پيدا كرده است، اين در حالي است كه نمايندگان مجلس معتقدند بانك‌ها بايد تسهيلات بيشتري را براي خريد مسكن قائل شوند.

اين موضوع در حالي است كه بر اساس گفته رمضانعلي سنگدويني نماينده مجلس؛ تاكنون هيچ بانكي وام ۳۶۰ هزار ميليارد توماني را پرداخت نكرده است.

او در اين رابطه گفته است كه هنگامي كه مجلس در بودجه، بانك مركزي را مكلّف مي‌كند كه چنين تسهيلاتي دهد، بانك مركزي هم بايد بانك‌ها را موظف كند تا اين كار صورت گيرد. اگر بانك‌ها و مجموعه‌هاي دولتي به اين طرح عمل نكنند، مجلس و دستگاه قضا به اين امر ورود پيدا كرده و با خاطيان برخورد مي‌كند.

از سويي ديگر تنها بانك تخصصي مسكن در كشور براي پرداخت تسهيلات خريد مسكن علاوه بر سود سالانه 18درصدي شرط خريد اوراق در فرابورس را هم براي متقاضيان قرار داده است.

اين موضوع هزينه سنگيني را به متقاضيان خريد مسكن تحميل كرده، اين در حاليست كه دولت دغدغه اصلي خود را حل مشكل مسكن عنوان كرده است.

آخرين قيمت اوراق مسكن چقدر است؟

بر اساس آخرين آمار در فرابورس قيمت اوراق تسه طي روزهاي گذشته حدود 94 هزار تومان بود، در حالي كه اكنون حدود 100 هزار تومان است. در چنين شرايطي بانك‌ها علاوه بر ايجاد سد بزرگي براي خريد مسكن، سهم ارائه تسهيلات را كاهش داده‌اند.

با توجه به اوضاع سخت اقتصادي و مشكلات معيشتي ككمتر كسي توان پرداخت هزينه خريد اوراق را دارد كه حتي اين موضوع بسياري از مردم را براي خريد خانه از اين طريق منصرف كرده است.

جالب است كه بدانيد براي دريافت تسهيلات 280 ميليون توماني به عنوان سقف وام مسكن مجردها هم متقاضيان بايد 560 برگه با متوسط قيمت هر برگه 99 هزار تومان خريداري كنند كه 55 ميليون و 400 هزار تومان خواهد شد.

مطالعه بيشتر: مطلب «تهران، گران ترين پايتخت جهان در حوزه مسكن» را در مجله ملكي دلتا بخوانيد.